2017-7-25 來源：《21世紀經濟報道》

盡管對特色小鎮興趣濃厚，就房地產企業而言，從開發商到運營商的角色轉變，仍是一個艱難的過程。短則兩三年，長則五年甚至更久，業界方能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

盈利模式待解

事實上，從某種程度上說，“拿地賣房”是特色小鎮運營中必不可少的部分。

藍城集團總裁許峰就表示，解構特色小鎮的業態組成會發現，最大的組成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因為如果沒有人住下來，小鎮是不可能產生持續活力的。

但從經營角度，并不能純粹靠賣房子支撐。許峰表示，特色小鎮一部分的現金流來源是住宅類開發，還有一部分來自于今后的運營，包括產業、旅游、教育、養生養老等的運營，這會帶來長期穩定的稅收和就業，以及盈利。

許峰認為，特色小鎮由多業態、多內容組成，應該全方位考慮，才能保證小鎮的順利建設和運營。從盈利角度看，特色小鎮應當是一個滾動投入和滾動產出的過程。

此前有觀點認為，由于投資規模大、回報周期長，中小型企業很難參與到特色小鎮的建設中。

據悉，目前對于特色小鎮的資金支持主要源于國家層面。去年10月，中國開發性金融促進會等單位牽頭發起“中國特色小鎮投資基金”，母基金總規模為500億元人民幣。今年2月，發改委和國開行聯合發文，為特色小（城）鎮建設提供多元化金融支持。

當前盡管金融模式并不清晰，但特色小鎮的融資渠道正逐漸打開。

許峰表示，藍城的資金來源于自有資金和合作伙伴，其中合作伙伴包括專業的國有企業和金融機構（尤其是基金）等。但他表示，要避免選擇有快進快出思路的基金，而應該尋找可持久的的基金。

申威則認為，并非所有特色小鎮都要用重資產模式操作。“有些項目說要投幾百億，這是非常重資產的投資方式，運營得很好可能盈利，可如果沒有達到預期效果，風險會特別大。”

他表示，很多輕資產的特色小鎮項目，能夠運營得非常健康，說明輕資產同樣是一種可行的運營模式。

尋找“鎮長”

盡管對特色小鎮興趣濃厚，就房地產企業而言，從開發商到運營商的角色轉變，仍是一個艱難的過程。

百富東方集團董事長戴宏亮在論壇期間表示，轉型最大的挑戰在于兩點：改變資源整合方式、轉變團隊的運營理念。

就前者而言，“土地是最關鍵因素。如何跟當地政府商定合作方式，一次性鎖定土地的開發？是地產商最難解決的問題。”戴宏亮說，產業導入和金融設計能力同樣十分重要。

相比之下，運營觀念的轉變更為不易。他表示，特色小鎮運營團隊中有太多傳統地產公司高管，思路上沒有進行轉型。因此，綜合性人才的培養十分緊缺。

中發藍海聯合商業投資（北京）有限公司總裁毛軍也有同感，他認為，運營特色小鎮，必須有一定的金融能力和商業運營能力，這兩者都不容易獲得。但相比之下，運營人才是最大的缺口。“現在招小鎮的鎮長太難了，小鎮建完以后，沒有合格的鎮長，該怎樣運營？”

要解決這些問題，恐怕需要一定時間。袁開紅認為，一般的商業地產項目需要花5-8年來培育。綜合各項因素來看，至少經過5年，特色小鎮運營才能到成熟期。

相比之下，許峰樂觀認為，只需兩三年左右，業界就能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

戴宏亮則表示，特色小鎮會分為3個階段發展：第一階段，3年之內會百花齊放，出現各種有特色的小鎮。第二階段，用5-10年進行糾錯，形成完善的金融政策、政府政策等。第三階段，用10-20年既實現特色產業導入，又把生活方式、文化標簽等做好。