2017-7-7  來源：騰訊財經

最近地產圈流行“賣賣賣”。

幾天前，潘石屹將SOHO中國北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO出售，加上前不久以35.73億元售出的上海虹口SOHO，潘石屹通過售賣物業回籠資金100多億元。

潘石屹回應此舉稱：“隨著北京市的關于商業物業的文件出臺，就標志著商業物業除了整售這一條路，其它的商業模式已經不存在了。就是一個大的政策環境已經發生了變化，逼得我們只有一條路了，沒有第二條路可以走。”

暨潘石屹之后，王健林也要割掉自己的“心頭肉”了。

萬達文旅城曾是王健林的“心頭好”

7月10日，萬達商業和融創中國聯合發布公告稱：融創中國（01918.HK，下稱融創）以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。這次交易的總額達到631.7億元。

具體而言，萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納、哈爾濱等13個文旅城項目91%的股權轉讓給融創，并由融創承擔項目現有的全部貸款；另有北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店作價335.95億元轉讓給融創。

公告稱，雙方同意，交割后，文旅城仍用萬達品牌，其規劃、開發和運營仍由萬達管控。酒店交割后，管理仍按原合同執行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個領域進一步合作。雙方將在7月31日前簽訂詳細協議，并盡快完成付款、資產及股權交割。

此次交易中的13個萬達文旅城，一部分為萬達城近一兩年來開通運營，一部分還在規劃建設之中。

其中哈爾濱萬達城，在交易發生前的10天前——6月30日開業運營。

萬達集團董事長親臨了當天哈爾濱萬達城的開業儀式，開業現場有黑龍江省、哈爾濱市的黨政領導蒞臨參加，王健林在現場致辭。一位與會人士表示，王健林當時的精神狀態略顯疲憊，一反往日健談和活躍的風格，只是草草地照著稿子念完了致辭。在開業儀式之后，王健林陪同當地領導參觀游覽了新開業的主題樂園等項目設施。

作為萬達轉型的重要抓手，萬達城一直是王健林的“心頭好”。

王健林在各種場合的講話中也一直以萬達城的成功運營自豪。

在今年年初，萬達在合肥萬達城舉行了2016年的年會，會上王健林在列舉2016年的業績時重點提到了旅游產業的版塊，王健林稱：“2016年（萬達）開業了南昌、合肥兩個“萬達城”，在全球引發巨大反響，正是這兩個項目的開業促成“萬達城”落戶海外。去年國慶假期，合肥、南昌“萬達城”分別位列中國旅游人次的前兩名，7天時間合肥“萬達城”旅游人次超過百萬，南昌“萬達城”旅游人次近90萬。去年新開工重慶、桂林“萬達城”，簽約長沙、西安、海口三個“萬達城”，“萬達城”大獲豐收，基本形成全國布局。”

在布局2017年的規劃時，王健林表示：“要加大旅游投資。今年計劃新開工3個萬達城；開業哈爾濱萬達城；新簽約三個萬達城，力爭兩個是輕資產模式。”

萬達城在萬達的業務轉型中，舉足輕重。財報顯示，2016年萬達集團服務業收入占比55%，歷史上首次超過地產；服務業凈利潤（未經審計）占比超過60%，也大于地產開發利潤。而文化產業2016年收入占萬達集團整體收入比重超過四分之一，已經真正成為萬達的支柱產業。

財報顯示，2016年文化集團收入641.1億元，完成計劃的103.3%，同比增長25%。其中：

電影產業收入391.9億元，完成計劃的105.8%，同比增長31.4%；

旅游產業收入174.3億元，完成計劃的100%，同比增長37.1%；

體育產業收入64億元，完成計劃的98%，同比增長9%；

兒童娛樂收入5.2億元，完成計劃的103.4%，同比增長137.8%。

這其中，旅游產業、體育產業和兒童娛樂產業都有很大一部分依托萬達城來實施運營和實現收入。

融創買下萬達城后會改變玩法嗎？

在萬達城“風頭正健”之時，王健林為何斷然出手甩賣？是萬達缺錢嗎？

王健林在回應《財新》記者時表示：“其實萬達商業的負債并不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”。

或許這與萬達進行輕資產轉型有關？

王健林曾表示：“企業經營的最高境界就是“空手道”，但這個空手道可不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。”

目前，萬達廣場已經開始大規模實行輕資產運營模式。該模式分為兩個類型：投資類萬達廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達負責找地、建設、招商和運營。而在合作類萬達廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達占三成。

2016年四季度，萬達連續與中信信托、民生信托、富力集團等新簽約了90個萬達廣場，共1050億元投資合同。今年6月28日，萬達與中信泰富簽署合作，后者旗下的商業項目將委托萬達商業運營管理，并使用萬達廣場品牌。

萬達此次出讓13個萬達城，也有輕資產運營的跡象。7月10日的聯合公告稱：交割后，文旅城仍用萬達品牌，其規劃、開發和運營仍由萬達管控。

進一步的輕資產化有助于萬達商業盡快回歸A股市場。《財新》援引萬達內部人士稱，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在于“定性”：萬達商業不希望被劃入房地產板塊，目前房地產公司IPO發行幾乎處于停滯狀態。目前，萬達商業IPO的審核狀態為“已反饋”。

萬達商業于2016年9月20日在港交所退市。而此前萬達私有化項目書顯示，萬達商業計劃在2018年8月31日前完成上市。同時，如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主板市場上市，大連萬達集團將回購全部股份，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。

萬達通過出售萬達城之后實現“輕裝上陣”，其“重”的部分將由接盤者融創來承受：巨大的土地儲備和項目貸款。

據《財新》援引萬達內部人士稱，萬達現有的土地儲備大部分即為萬達文旅城。

近年來，并購之王融創頻頻出手，而其并購的大多數目的即為曲線拿地。

而拿下萬達13個萬達城，除了需要支付的現金之外，融創身上還要背上多大的債務呢？

雙方聯合公告稱，萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納、哈爾濱等13個文旅城項目91%的股權轉讓給融創，并由融創承擔項目現有的全部貸款；

對于295.75億元的股權轉讓資金和335.95億元的酒店轉讓資金，融創董事長孫宏斌透露，此次交易所用資金完全來自融創自有資金，今年上半年公司賬上還有900多億元現金。

但除了支付631.7億元的交易資金之外，融創還要承擔13個文旅城的全部貸款。

公開數據顯示，萬達城投資總則數百億，即如近日剛開通的哈爾濱萬達城投資即達200億元，合肥萬達城投資超過240億。按此粗略估計，這13個文旅城的總投資額將達到4010億元。

通過此項交易之后，坐擁巨量土地儲備同時身背大量貸款的融創，將如何同萬達一起，玩轉萬達城這些項目，只能拭目以待。